Bí quyết lựa chọn mặt bằng khi làm sân bóng cỏ nhân tạo

Mình là Toàn, làm nghề thi công và kinh doanh sân cỏ nhân tạo nhiều năm. Nếu hỏi mình khâu nào quyết định thành bại của cả một dự án sân bóng, mình trả lời ngay không cần suy nghĩ: chọn mặt bằng. Đây là khâu đầu tiên, làm trước khi bạn bỏ ra đồng vốn nào, nhưng lại quyết định phần lớn chuyện sau này sân đông hay vắng, lời hay lỗ. Chọn sai mặt bằng có thể khiến bạn mất hàng trăm triệu — hoặc là vì sân vắng khách, hoặc là vì tốn tiền xử lý nền.

Bài này mình chia sẻ trọn vẹn bí quyết lựa chọn mặt bằng khi làm sân bóng cỏ nhân tạo, gồm hai nhóm tiêu chí quan trọng nhất: vị trí (để đông khách) và nền đất (để tiết kiệm và bền), cùng chuyện giá thuê đất tính sao cho hợp lý.

Nguyên tắc số một: khảo sát nhu cầu TRƯỚC khi làm

Sai lầm phổ biến nhất mình gặp là làm ngược quy trình: cứ có mảnh đất, thấy rẻ là làm sân trước, xong mới đi tìm khách. Đây là con đường ngắn nhất dẫn tới sân trống lịch, chôn vốn. Nguyên tắc đúng phải là: khảo sát nhu cầu khu vực trước, rồi mới quyết định làm sân.

Khảo sát gồm hai việc chính:

• Xem khu vực đã có sân chưa. Nếu đã có sân, hãy đếm số trận trung bình mỗi ngày của sân đó — cả ngày thường (thứ 2 đến thứ 6) lẫn cuối tuần — để ước tính nhu cầu thật của khu vực, rồi tìm ưu thế để kéo khách về sân mình. Nếu trong bán kính khoảng 5km chưa có sân, hãy tìm hiểu xem lượng người mê đá bóng quanh đó có đông không.
• Xác định khách hàng chính là ai. Học sinh hay công nhân? Điều này quyết định bạn nên đặt sân ở đâu.

Đây là bước đánh giá để trả lời câu hỏi quan trọng nhất: có nên đầu tư ở chỗ này hay không. Trả lời được rồi mới đi tiếp.

Bí quyết về vị trí: bám sát khách hàng mục tiêu

Vị trí tốt là vị trí gần khách hàng mục tiêu. Cụ thể:

• Khách chính là học sinh, sinh viên → đặt sân gần trường cấp 2, cấp 3. Đây là nhóm đá đều, đá theo nhóm, khung giờ chiều tối.
• Khách chính là công nhân → đặt sân gần khu công nghiệp. Công nhân tan ca hay rủ nhau đá, nhu cầu lớn và ổn định.

Ngoài ra, ưu tiên nơi:

• Nhu cầu đá bóng cao, có sẵn phong trào hoặc nhiều người trẻ.
• Đường sá thuận tiện, dễ đi tới.
• Có chỗ để xe cho các đội đến chơi — cái này nhiều người quên, nhưng đội bóng cả chục người tới mà không có chỗ gửi xe thì rất bất tiện, họ ngại quay lại.

Kinh nghiệm thật của mình: ở sân Thân Thượng, Yên Phong, Bắc Ninh, sân nằm ngay khu dân cư đông đúc gần đình làng, nên khai thác buổi tối rất đông, đèn sáng trưng, người ra vào nườm nượp. Còn ở sân trong công ty tại Hà Nam và sân công ty giấy ở Long Thành, Đồng Nai, sân đặt ngay trong khuôn viên công ty/khu công nghiệp, phục vụ chính công nhân và cán bộ nhân viên — một tệp khách sẵn có, ổn định. Mỗi vị trí gắn với một tệp khách rõ ràng, đó là điều tạo nên sự chắc chắn cho việc kinh doanh.

Bí quyết về nền đất: tránh đất trũng, đất yếu

Chọn được vị trí đông khách rồi, tiếp theo phải soi tới nền đất — đây là chỗ quyết định bạn tiết kiệm hay tốn thêm cả trăm triệu. Nguyên tắc: tránh đất trũng, đất yếu, đất phải bồi nhiều.

Trước khi thuê, hãy kiểm tra hai điều:

1. Mặt bằng có phải bồi thêm đất nhiều không? Nếu phải đổ thêm rất nhiều đất để nâng nền thì chi phí đội lên đáng kể.
2. Đất có bị trũng, đọng nước không? Đất trũng thì nước từ nơi khác dồn về, xử lý thoát nước cực kỳ tốn kém, mà sân vẫn dễ ngập.

Chọn được mảnh đất nền chắc, phẳng, không ngập, không yếu thì bạn tiết kiệm được khâu nền hạ tới khoảng 100 triệu đồng so với phải xử lý một nền yếu. Ngược lại, mình từng làm những sân ở miền Tây như Thảo Nguyên (Tân Hưng, Cái Nước, Cà Mau) và Tân Long, nơi nền là đất bùn nhão đặc trưng — phải xử lý nền rất kỹ, tôn tạo và lu lèn nhiều lớp, tốn công tốn tiền hơn hẳn. Làm được, nhưng nếu có lựa chọn thì nên chọn nền tốt từ đầu. Chi tiết về diện tích đất cần, bạn xem bài cần bao nhiêu m2 đất để làm sân bóng nhân tạo.

Giá thuê đất bao nhiêu là hợp lý?

Câu hỏi mình hay được hỏi: “Thuê đất 1 triệu hay 10 triệu một tháng thì làm được không?” Câu trả lời của mình là: không có mức cố định, mà xét theo nhu cầu đá bóng của khu vực.

• Khu vực đá ít, nhu cầu thấp: thuê 1 triệu/tháng thôi cũng có thể lâu hồi vốn, vì sân vắng.
• Khu vực đá đông, nhu cầu cao: thuê 10 triệu/tháng vẫn ổn, vì sân đông khách, doanh thu bù được và còn lời.

Nói cách khác, đừng nhìn vào con số tiền thuê một cách cô lập, mà phải đặt nó cạnh nhu cầu thực tế của khu vực. Một mảnh đất thuê rẻ ở nơi vắng người có thể “đắt” hơn nhiều so với một mảnh thuê cao ở nơi đông người mê bóng đá. Đây là lý do khảo sát nhu cầu luôn phải đi trước khi đàm phán giá thuê.

Khớp thời gian thuê với tuổi thọ cỏ

Một điểm nữa khi thương lượng thuê đất: thời gian thuê quyết định loại cỏ bạn chọn. Thuê được bao nhiêu năm thì chọn cỏ có tuổi thọ tương ứng. Thuê 5 năm thì chọn cỏ khai thác khoảng 5 năm — mua cỏ rẻ tuổi thọ ngắn hơn thì sân xuống cấp trước khi hết hạn thuê; mua cỏ bền hơn nhiều so với thời gian thuê mà không chắc gia hạn được thì lãng phí. Cho nên khi ký hợp đồng thuê, hãy cố gắng có thời hạn đủ dài và rõ ràng để tính toán vật tư cho khớp. Xem thêm cách chọn cỏ khi làm sân cỏ nhân tạo.

Tổng hợp checklist chọn mặt bằng

Để bạn dễ áp dụng, đây là checklist mình vẫn dùng khi khảo sát một mảnh đất:

• [ ] Khu vực có nhu cầu đá bóng cao không? Đã có sân chưa, sân đó đông không?
• [ ] Khách mục tiêu là ai (học sinh/công nhân) và mảnh đất có gần họ không?
• [ ] Đường sá thuận tiện, dễ đi tới không?
• [ ] Có chỗ để xe cho các đội không?
• [ ] Nền đất chắc, phẳng, không ngập, không yếu không? Có phải bồi nhiều đất không?
• [ ] Giá thuê có hợp lý so với nhu cầu khu vực không?
• [ ] Thời gian thuê có đủ dài và rõ ràng để tính vật tư không?

Qua được checklist này thì bạn đã tránh được phần lớn rủi ro về mặt bằng.

Diện tích và hình dáng mảnh đất

Ngoài vị trí và nền đất, bạn cần soi diện tích và hình dáng mảnh đất có phù hợp với loại sân định làm không:

• Sân 5 người cần mặt bằng cho lòng sân khoảng 20m × 40m, cộng thêm đường biên tối thiểu 0,8m mỗi bên và lối đi, chỗ để xe.
• Sân 7 người cần lớn hơn: 30×50 (miền Bắc) hoặc 40×60 (miền Nam), cũng cộng thêm đường biên và không gian phụ trợ.
• Mặt bằng lớn (ví dụ khoảng 39×56) có thể chia thành 2 sân 5 người để tối đa số khung giờ cho thuê.

Hình dáng đất vuông vắn thì dễ bố trí sân, ít lãng phí; đất méo mó thì phải tính toán khéo hoặc chấp nhận bỏ phí một phần. Khi khảo sát, hãy đo đạc kỹ để chắc chắn mảnh đất đủ cho loại sân bạn muốn cộng cả không gian phụ trợ. Chi tiết diện tích, xem bài cần bao nhiêu m2 đất để làm sân bóng nhân tạo.

Đừng quên không gian phụ trợ quanh sân

Nhiều người chỉ tính diện tích lòng sân mà quên mất các không gian phụ trợ — thứ ảnh hưởng trực tiếp tới trải nghiệm khách và khả năng đông khách:

• Chỗ để xe cho các đội — một đội cả chục người tới mà không có chỗ gửi xe thì rất bất tiện, họ ngại quay lại.
• Khu vực ngồi nghỉ, thay đồ, để đồ cho cầu thủ.
• Khán đài hoặc mái che cho người nhà, cổ động viên ngồi xem — như ở cụm sân Hoa Lộc mình làm có khán đài mái che, tạo không gian cho người xem.
• Lối ra vào, cổng thuận tiện.

Một mảnh đất tốt là mảnh vừa đủ cho sân vừa có chỗ cho các không gian phụ trợ này. Tính thiếu ngay từ khâu chọn đất thì về sau rất khó khắc phục. Cho nên khi khảo sát, hãy hình dung cả bức tranh vận hành chứ không chỉ nhìn mỗi lòng sân.

Câu hỏi thường gặp

Chọn mặt bằng làm sân bóng quan trọng đến mức nào?

Cực kỳ quan trọng — đây là khâu quyết định nhất. Vị trí quyết định sân đông hay vắng (khó sửa về sau), còn nền đất quyết định bạn tiết kiệm hay tốn thêm cả trăm triệu. Chọn sai mặt bằng có thể khiến cả dự án thất bại.

Nên đặt sân bóng ở đâu để đông khách?

Gần khách hàng mục tiêu: học sinh thì gần trường cấp 2, cấp 3; công nhân thì gần khu công nghiệp. Ưu tiên nơi nhu cầu đá bóng cao, đường sá thuận tiện và có chỗ để xe.

Đất trũng, đất yếu có nên thuê làm sân không?

Nên tránh nếu có lựa chọn khác, vì phải tôn tạo và xử lý nền rất tốn kém, lại dễ ngập. Chọn nền chắc, phẳng, không ngập từ đầu giúp tiết kiệm khâu nền tới khoảng 100 triệu. Nếu buộc phải làm trên đất yếu thì phải xử lý nền thật kỹ.

Thuê đất giá bao nhiêu một tháng là hợp lý?

Không có mức cố định, tùy nhu cầu khu vực. Khu đá đông thì thuê 10 triệu/tháng vẫn ổn vì sân đông khách; khu đá ít thì thuê 1 triệu/tháng vẫn lâu hồi vốn. Luôn khảo sát nhu cầu trước rồi mới xét giá thuê.

Lời kết

Bí quyết lựa chọn mặt bằng khi làm sân bóng cỏ nhân tạo gói gọn trong: khảo sát nhu cầu trước khi làm, chọn vị trí gần khách hàng mục tiêu, tránh đất trũng đất yếu để tiết kiệm khâu nền, và xét giá thuê theo nhu cầu khu vực chứ không nhìn con số cô lập. Làm đúng khâu này là bạn đã đặt được nền móng vững cho cả dự án.

Nếu bạn có mảnh đất đang cân nhắc và muốn mình tới khảo sát, đánh giá xem có nên đầu tư và tính toán chi phí đúng theo trường hợp của bạn, cứ gọi cho mình.

Đức Toàn – conhatandt.com Tư vấn – thi công sân bóng cỏ nhân tạo trọn gói, đã thi công nhiều công trình từ Bắc vào Nam. Liên hệ (Hotline/Zalo): 0392 827 665 để được khảo sát & báo giá.